Wie ermittelt man den Wert der eigenen Immobilie?
Eine vage Vorstellung vom Wert ihrer Immobilie haben Eigentümer meist nach einem Gespräch mit einem Immobilienmakler. Ob diese Einschätzung aber dem tatsächlichen Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung entspricht, ist zumindest fraglich: Denn Immobilieneigentümern gegenüber nennen Makler im ersten Schritt in der Regel einen sehr hohen und ambitionierten Kaufpreis, um sich erst einmal den Auftrag zu sichern. Im Verlauf des Verkaufsprozesses kommt es dann jedoch oft vor, dass dieser vom Makler genannte Spitzenpreis nicht gehalten werden kann. Der Kaufpreis, der am Ende gezahlt wird, liegt häufig deutlich unter der Marktpreiseinschätzung.
Um einen ersten Eindruck über den Marktwert ihrer Immobilie zu erhalten, können Eigentümer Angebote für vergleichbare Häuser oder Wohnungen auf Immobilienportalen recherchieren. Darüber hinaus werden über das Internet zahlreiche Immobilienwertrechner angeboten. Diese Portale berechnen den Marktwert, indem eingetragene Parameter mit den in der Datenbank hinterlegten abgeglichen werden. Gespeist werden diese Datenbanken aus eigenen Daten des Anbieters.
Online-Wertermittlungen sind jedoch häufig ungenau. Grundsätzlich kann ein halbwegs aussagekräftiger Wert ohne eine Inaugenscheinnahme der Immobilie nicht ermittelt werden. Problematisch sind auch wenig konkrete Wertangaben. Mit einer Kaufpreisspanne, die zwischen zwei Extremen schwankt, kann kein Eigentümer etwas anfangen. Dabei ist es keineswegs unseriös mit Wertspannen zu arbeiten. Allerdings sollte eine solche Spanne nicht größer als zehn bis 15 Prozent sein. Größere Spannen sind wenig aussagekräftig.
Da kein Haus- oder Wohnungseigentümer seine Immobilie unter Wert verkaufen möchte, die Suche nach einem Käufer aber möglichst zeitnah gelingen soll, ist die richtige Preissetzung entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion. Für eine zuverlässige Immobilienbewertung sollte daher ein unabhängiger Sachverständiger herangezogen werden. Über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger sowie beim Deutschen Gutachter- und Sachverständigen Verband können entsprechend spezialisierte und zertifizierte Gutachter recherchiert werden. Diese Sachverständigen erstellen ein sogenanntes Verkehrsgutachten. Hierbei handelt es sich um einen substanziell begründeten Immobilienwert, auf dessen Basis sich der potenziell erzielbare Preis errechnen lässt. Für die Ermittlung des Verkaufspreises reicht zumeist sogar ein sogenanntes Kurzgutachten aus. Je nach Länge und Genauigkeit des Gutachtens kostet dieses zwischen 500 und 1.500 EUR. Für eine gerichtsfeste Immobilienwertermittlung ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten notwendig, ein sogenanntes Vollgutachten. Die Kosten hierfür betragen in der Regel zwischen 0,5 und ein Prozent des ermittelten Verkehrswerts. Zu berücksichtigen ist auch, dass Gutachter aktuell stark ausgelastet sind – so kann die Dauer ab der Beauftragung des Gutachters bis zum Vorliegen des Gutachtens acht bis zehn Wochen betragen.
Ein Spezialfall ist der von der Deutschen Teilkauf angebotene Immobilien-Teilverkauf, bei dem nur ein Teil der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses veräußert wird. Hier geht es den Immobilieneigentümern darum, in ihrem Eigenheim wie gewohnt leben zu können. Teilverkäufer wollen mehr finanziellen Spielraum haben – sei es zur Finanzierung eines altersgerechten Lebens innerhalb der eigenen vier Wände oder zur Verwirklichung lang gehegter Träume. Daher wird bei einem Teilverkauf der aktuelle Marktwert der Immobilie als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt. Dieser wird durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter bestimmt und in einem Verkehrswertgutachten festgehalten.